収益還元方式

インカムゲインをベースとする「収益還元方式」が主流となってくる。「不動産の市場化」が進 めば、他の金融商品との競合も激化してくるため、収益還元による地価形成がされなくては、投 資資金が他の投資利回りの高い商品へ流れ、不動産から逃げてしまう。 また、不動産の証券化が浸透してくると、これまでは相対取引であるため公表されることがな かった取引価格・条件などが、一般の投資家にも知れわたるようになる。先に述べたように、こ れからは個々の不動産取引が収益価格で行われるケースが増えてくる。それに加えて、証券化に よって不動産の売買価格がディスクローズされることになれば、結果的に収益価格が広がり、収 益還元に基づく地価の形成をいっそう促進することになる。 そうなると、不動産の価格が、不動産の生み出す収益状況に応じて変動するようになる。通常、 景気が良くなれば、賃貸オフィスビルなど不動産から得られる収益は向上する。金利も上昇する が、それ以上に収益が上がることが多いため、不動産の評価額は上昇する。逆もまた然りである。 一時的に賃貸住宅などが供給不足になったときも、賃料を高く取れるため、同様に評価額は上昇 する。逆に供給過剰になれば、評価額は下落する。